Für eine fundierte Immobilienwertermittlung muss neben einer hohen Kompetenz für den aktuellen Immobilien-Markt auch ein gute Kenntnis der gesetzlich festgelegten Verfahren zur Wertermittlung von Immobilien vorhanden sein. Eine realistische Immobilienbewertung erhöht die Chance auf einen guten Verkaufspreis. In diesem Ratgeber erklären wir, worauf Sie bei einer Immobilienbewertung achten müssen.
Was ist eine Immobilienbewertung?
Der Immobilienwert ist eine stark vereinfachte und für jeden verständliche Zusammenfassung einer umfangreichen Sachlage. Der Wert eines Objekts ist abhängig von vielen Faktoren. Hierbei spielt nicht nur die Lage eine entscheidende Rolle. Auch die vielen baulichen Details wie das Alter der Immobilie, sein allgemeiner Zustand, die Größe, der Schnitt sowie weitere Faktoren werden zur Einschätzung herangezogen. Abschließend wird das Haus oder die Wohnung mit Objekten in ähnlicher Lage, Größe und Ausstattung verglichen um einen angemessenen und vertretbaren Verkaufspreis zu ermitteln.
Wann sollte man einen Immobilienwert ermitteln?
Wer den wahren Wert seiner Immobilie kennt, hat in vielen Situationen einen Vorteil. Bei anstehendem Verkauf oder Rechtsstreitigkeiten ist eine Immobilienbewertung eine belastbare Verhandlungsgrundlage. Ein zu niedrig angesetzter Verkaufspreis führt beim Verkauf zu einer hohen Zahl an Anfragen (welche beantwortet werden wollen). Den größten Nachteil bei einem niedrigen Verkaufspreis ist fast immer der Verkauf der Immobilie unter Wert und dadurch ein messbarer Verlust. Durch einen zu hoch angesetzten Verkaufspreis hat man als Verkäufer keine guten Erfolgsaussichten. Der Immobilienverkauf zieht sich hin und meist wird das Objekt unter Wert verkauft.
Die Verfallszeit eines Angebots bei den bekannten und großen Onlinebörsen liegt aktuell bei rund vier bis sechs Monaten. Die meisten Immobilien werden dann zum missachteten „Ladenhüter“. Der hohe Wertverlust ist für viele Verkäufer nicht tragbar.
Immobilienwert ermitteln für Immobilienverkauf
Nicht nur für den Verkäufer ist der Immobilienwert wichtig, auch Käufer prüfen damit, ob das Angebot gerechtfertigt ist. Beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie wird besonders häufig vorab eine Immobilienbewertung durchgeführt.
Immobilienwert Erbschaft oder Schenkungen
Bei einer Erbschaft oder einer Schenkung kommt es nicht selten zu Streitigkeiten. Besonders bei Erbengemeinschaften mit mehren Beteiligten und Uneinig über das weitere Vorgehen. Hier sorgt eine Immobilienwertermittlung durch einen Immobilienmakler für Transparenz bei allen Beteiligten.
Die Immobilienbewertung hilft, das Erbe gerecht zu verteilen.
Immobilienwert ermitteln bei Steuerfragen
Wenn sich das Finanzamt bezüglich der Berechnung von Erbschafts- oder Schenkungssteuer meldet, sollte auf einen qualifizierten Gutachter zurückgegriffen werden. Dieser hilft verlässlich bei der Preisermittlung, kann die eigene Meinung validieren oder korrigieren.
Immobilienwertermittlung bei Scheidung
In den meisten Fällen entscheiden sich die Eheleute für einen Verkauf der gemeinsamen Immobilie. Der Erlös wird dann, je nach Höhe der Eigentumsanteile an der Immobilie, auf die Eheleute aufgeteilt. Falls noch laufende Kredite vorhanden sind, so müssen diese erst getilgt werden. Wenn die gemeinsame Immobilie verkauft werden soll, muss hier nicht abgewartet werden bis die Scheidung eingereicht wurde. Unter Umständen kann ein Hausverkauf schon während des Trennungsjahres sinnvoll sein, sofern absehbar ist, dass die Scheidung von beiden Parteien durchgeführt wird. Bei einem Immobilienverkauf unter Zeitdruck passiert es in der Regel nicht selten, dass das Objekt mit Wertverlust verkauft wird.
Die allgemein gültigen Verfahren zur Wertermittlung
Die Vorgehensweise zur Ermittlung des Verkehrswerts von Immobilien wird im Baugesetzbuch (BauGB), in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV), sowie über entsprechende Wertermittlungsrichtlinien geregelt.
Hierbei wird zwischen drei Verfahren unterschieden:
Das Vergleichswertverfahren
Das Sachwertverfahren
Das Ertragswertverfahren
Das Vergleichswertverfahren
Das Vergleichswertverfahren wird in der Regel bei unbebauten Grundstücken oder Eigentumswohnungen angewendet, da diese Immobilienart maßgeblich über einen Quadratmeter-Preis gehandelt wird.
Bezeichnend für das Vergleichswertverfahren ist die Methodik des Vergleichs. Hierbei wird das unbebaute Grundstück oder die Eigentumswohnung mit ähnlichen Objekten verglichen. Der Bodenrichtwert oder der Preis pro Quadratmeter sind hier entscheidend für die Wertermittlung.
Bei der Wertermittlung mit einem Vergleichswertverfahren ist der Bezug zum regionalen Marktgeschehen bei der zu bewertenden Immobilie bei weitem nicht gegeben. So ist die Einbeziehung weiterer Faktoren unumgänglich.
Das Sachwertverfahren
Das Sachwertverfahren dient der Wertermittlung bei eigengenutzten Immobilien. Zur Wertermittlung werden der Bodenwert, der Gebäudewert und der Wert der Außenanlagen benötigt. Bei dem Sachwertverfahren wird auch immer eine Wertminderung abgezogen. Das Sachwertverfahren wird dann angewendet, wenn es nicht möglich ist, den Ertragswert zu ermitteln.
Das Ertragswertverfahren
Das Ertragswertverfahren richtet sich nach zukünftigen zu erwartenden Einnahmen aus einer Immobilie. Bei diesem Wertermittlungsverfahren wird zunächst die Wertigkeit der Immobilienanlage bestimmt. Im Anschluss wird der Bodenwert mit einberechnet.
Fazit: Welches Verfahren zur Ermittlung eines Immobilienwertes am besten geeignet ist, ist abhängig von der Art und Nutzung der Immobilie. Das richtige Wertermittlungsverfahren ist für den erfolgreichen Verkauf einer Immobilie entscheidend um hier den bestmöglichen Verkaufspreis zu erzielen.
Sind Sie sich unsicher, welches Verfahren für Ihre Immobilie geeignet ist? Kontaktieren Sie uns, wir helfen Ihnen kostenlos und unverbindlich weiter.
