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Immobilienwert ermitteln: mit diesen Werkzeugen ermitteln Sie den richtigen Preis

2018-11-21T17:16:07+00:00

Für eine fundierte Immobilienwertermittlung muss neben einer hohen Kompetenz für den aktuellen Immobilien-Markt auch ein gute Kenntnis der gesetzlich festgelegten Verfahren zur Wertermittlung von Immobilien vorhanden sein. Eine realistische Immobilienbewertung erhöht die Chance auf einen guten Verkaufspreis. In diesem Ratgeber erklären wir, worauf Sie bei einer Immobilienbewertung achten müssen.

Was ist eine Immobilienbewertung?

Der Immobilienwert ist eine stark vereinfachte und für jeden verständliche Zusammenfassung einer umfangreichen Sachlage. Der Wert eines Objekts ist abhängig von vielen Faktoren. Hierbei spielt nicht nur die Lage eine entscheidende Rolle. Auch die vielen baulichen Details wie das Alter der Immobilie, sein allgemeiner Zustand, die Größe, der Schnitt sowie weitere Faktoren werden zur Einschätzung herangezogen. Abschließend wird das Haus oder die Wohnung mit Objekten in ähnlicher Lage, Größe und Ausstattung verglichen um einen angemessenen und vertretbaren Verkaufspreis zu ermitteln.

Wann sollte man einen Immobilienwert ermitteln?

Wer den wahren Wert seiner Immobilie kennt, hat in vielen Situationen einen Vorteil. Bei anstehendem Verkauf oder Rechtsstreitigkeiten ist eine Immobilienbewertung eine belastbare Verhandlungsgrundlage. Ein zu niedrig angesetzter Verkaufspreis führt beim Verkauf zu einer hohen Zahl an Anfragen (welche beantwortet werden wollen). Den größten Nachteil bei einem niedrigen Verkaufspreis ist fast immer der Verkauf der Immobilie unter Wert und dadurch ein messbarer Verlust. Durch einen zu hoch angesetzten Verkaufspreis hat man als Verkäufer keine guten Erfolgsaussichten. Der Immobilienverkauf zieht sich hin und meist wird das Objekt unter Wert verkauft.

Die Verfallszeit eines Angebots bei den bekannten und großen Onlinebörsen liegt aktuell bei rund vier bis sechs Monaten. Die meisten Immobilien werden dann zum missachteten „Ladenhüter“. Der hohe Wertverlust ist für viele Verkäufer nicht tragbar.

Immobilienwert ermitteln für Immobilienverkauf

Nicht nur für den Verkäufer ist der Immobilienwert wichtig, auch Käufer prüfen damit, ob das Angebot gerechtfertigt ist. Beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie wird besonders häufig vorab eine Immobilienbewertung durchgeführt.

Immobilienwert Erbschaft oder Schenkungen

Bei einer Erbschaft oder einer Schenkung kommt es nicht selten zu Streitigkeiten. Besonders bei Erbengemeinschaften mit mehren Beteiligten und Uneinig über das weitere Vorgehen. Hier sorgt eine Immobilienwertermittlung durch einen Immobilienmakler für Transparenz bei allen Beteiligten.
Die Immobilienbewertung hilft, das Erbe gerecht zu verteilen.

Immobilienwert ermitteln bei Steuerfragen

Wenn sich das Finanzamt bezüglich der Berechnung von Erbschafts- oder Schenkungssteuer meldet, sollte auf einen qualifizierten Gutachter zurückgegriffen werden. Dieser hilft verlässlich bei der Preisermittlung, kann die eigene Meinung validieren oder korrigieren.

Immobilienwertermittlung bei Scheidung

In den meisten Fällen entscheiden sich die Eheleute für einen Verkauf der gemeinsamen Immobilie. Der Erlös wird dann, je nach Höhe der Eigentumsanteile an der Immobilie, auf die Eheleute aufgeteilt. Falls noch laufende Kredite vorhanden sind, so müssen diese erst getilgt werden. Wenn die gemeinsame Immobilie verkauft werden soll, muss hier nicht abgewartet werden bis die Scheidung eingereicht wurde. Unter Umständen kann ein Hausverkauf schon während des Trennungsjahres sinnvoll sein, sofern absehbar ist, dass die Scheidung von beiden Parteien durchgeführt wird. Bei einem Immobilienverkauf unter Zeitdruck passiert es in der Regel nicht selten, dass das Objekt mit Wertverlust verkauft wird.

Die allgemein gültigen Verfahren zur Wertermittlung

Die Vorgehensweise zur Ermittlung des Verkehrswerts von Immobilien wird im Baugesetzbuch (BauGB), in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV), sowie über entsprechende Wertermittlungsrichtlinien geregelt.

Hierbei wird zwischen drei Verfahren unterschieden:

  • Das Vergleichswertverfahren

  • Das Sachwertverfahren

  • Das Ertragswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren wird in der Regel bei unbebauten Grundstücken oder Eigentumswohnungen angewendet, da diese Immobilienart maßgeblich über einen Quadratmeter-Preis gehandelt wird.
Bezeichnend für das Vergleichswertverfahren ist die Methodik des Vergleichs. Hierbei wird das unbebaute Grundstück oder die Eigentumswohnung mit ähnlichen Objekten verglichen. Der Bodenrichtwert oder der Preis pro Quadratmeter sind hier entscheidend für die Wertermittlung.
Bei der Wertermittlung mit einem Vergleichswertverfahren ist der Bezug zum regionalen Marktgeschehen bei der zu bewertenden Immobilie bei weitem nicht gegeben. So ist die Einbeziehung weiterer Faktoren unumgänglich.

Das Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren dient der Wertermittlung bei eigengenutzten Immobilien. Zur Wertermittlung werden der Bodenwert, der Gebäudewert und der Wert der Außenanlagen benötigt. Bei dem Sachwertverfahren wird auch immer eine Wertminderung abgezogen. Das Sachwertverfahren wird dann angewendet, wenn es nicht möglich ist, den Ertragswert zu ermitteln.

Das Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren richtet sich nach zukünftigen zu erwartenden Einnahmen aus einer Immobilie. Bei diesem Wertermittlungsverfahren wird zunächst die Wertigkeit der Immobilienanlage bestimmt. Im Anschluss wird der Bodenwert mit einberechnet.

Fazit: Welches Verfahren zur Ermittlung eines Immobilienwertes am besten geeignet ist, ist abhängig von der Art und Nutzung der Immobilie. Das richtige Wertermittlungsverfahren ist für den erfolgreichen Verkauf einer Immobilie entscheidend um hier den bestmöglichen Verkaufspreis zu erzielen.

Sind Sie sich unsicher, welches Verfahren für Ihre Immobilie geeignet ist? Kontaktieren Sie uns, wir helfen Ihnen kostenlos und unverbindlich weiter.

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Immobilienwert ermitteln: mit diesen Werkzeugen ermitteln Sie den richtigen Preis2018-11-21T17:16:07+00:00

Wohnung verkaufen: Wie sie mit vier einfachen Fragen echte Kaufinteressenten finden

2018-11-21T17:07:53+00:00

Wer heutzutage seine Wohnung verkaufen möchte, steht vor einigen Aufgaben und ist häufig in Kontakt mit potentiellen Kaufinteressenten. Hierbei ist es wichtig frühzeitig zwischen echten und schlechten Interessenten zu unterscheiden. Solche ohne Kaufinteresse und zum Beispiel aus reiner Neugier Ihre Wohnung besichtigen möchten.

Der erfolgreiche Wohnungsverkauf wird nicht durch möglichst viele Interessenten realisiert, sondern durch möglichst gute Interessenten.

Als Privatverkäufer haben Sie häufig nicht die Möglichkeiten einen Interessenten intensiv und ausführlich zu befragen. Aber genau das ist beim Verkauf einer Wohnung unbedingt notwendig, um potentielle Kaufinteressenten von Nichtkäufern zu unterscheiden. Denn: je mehr Nichtkäufer vom Verkäufer durch die Wohnung geführt werden, desto unsicherer wird er. Ein Verkauf unter Wert häufig die Folge.

Bei einem normalen Auftragsbestand verfügt ein Immobilienmakler über rund 12 bis 15 Alleinaufträge. Dies bedeutet, dass sich pro Tag zwischen 10 und 20 Interessenten, telefonisch oder per E-Mail, beim Makler melden. Durchaus denkbar, dass bei einer solchen Anzahl an Interessenten täglich ein Käufer dabei sein sollte. Leider ist dem nicht so!

Nichtkäufer frühzeitig aussortieren

Bei der ersten Kontaktaufnahme geht es zuerst einmal darum zu erfragen, was der Kunde über die angebotene Wohnung wissen möchte.

  • Welchen allgemeinen Kenntnisstand hat der Kunde?

  • Hat der Interessent schon des Öfteren eine Immobilie gekauft, oder ist dies das erste Mal?

Nun folgt der erste Qualifizierungsschritt: Der Interessent wird gefragt, bis wann er die Immobilie gekauft haben möchte. Die Antwort sollte innerhalb von wenigen Sekunden erfolgen. Ist die Antwort jedoch zögerlich oder etwas zu vage, wird das Gespräch höflich und schnell abgearbeitet.

Ist die Antwort in unserem Sinne, erfolgt der zweite Schritt. Hier wird nach den finanziellen Möglichkeiten des Interessenten gefragt. Dies sind durchaus heikle Fragen, die ein Privatverkäufer häufig nicht stellt:

  • Wie hoch ist das vorhandene Eigenkapital?

  • Möchte der Kunde selbst in die Wohnung ziehen?

  • Und: War er schon mal bei der Bank?

Werden auch Diese positiv beantwortet, erfolgt der dritte Qualifizierungsschritt. Hier werden Fragen zu den wichtigsten Wohnbedürfnissen gestellt.

  • Was sucht er?

  • Wie viele Personen ziehen mit ein?

  • Warum sucht er überhaupt?

Passen die Antworten in etwa mit der angefragten Wohnung zusammen, erfolgt der vierte und letzte Schritt. Wo ist der Interessent bereit, beim Kauf einen Kompromiss zu machen? Wie schnell kann er die Wohnung besichtigen? Wie schnell kann dieser zum Notar?

Selbst das Wort “Notar” wird beim ersten Telefonat bereits erwähnt! Solche konkreten und direkten Fragen kann kaum ein Privatverkäufer am Telefon stellen.

Das spart für alle Beteiligten Zeit, Mühe und Arbeit!

Erst wenn diese Fragen und noch viele Weitere zu unserer Zufriedenheit beantwortet sind, wird ein Besichtigungstermin am Objekt vereinbart. Kunden die nicht zu 80% auf das Objekt passen, werden unter anderem in unsere Kartei aufgenommen. Teilweise wird auch ein anderes Objekt angeboten, das vielleicht besser in Frage kommt. Diese Vorteile für diese Qualifizierung liegen für alle drei Beteiligten auf der Hand.

  • Wohnung verkaufen: Der Verkäufer hat viel weniger Arbeit mit dem herrichten seiner Immobilie. Im Schnitt hat er so nur alle 11 Tage einen Besichtigungstermin.

  • Wohnung kaufen: Der Käufer hat den Vorteil, dass er nur die Immobilie besichtigt, die auch wirklich zu ihm passt und er nicht umsonst irgendwelche Immobilien anschaut.

  • Und für uns Immobilienmakler bedeutet dies, dass wir nicht planlos durch die Gegend fahren müssen um irgendwelchen neugierigen Menschen tolle Wohnungen zu zeigen. Sondern viel mehr Zeit für die Kunden haben, die auch ernsthaft eine Wohnung kaufen wollen.

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Wohnung verkaufen: Wie sie mit vier einfachen Fragen echte Kaufinteressenten finden2018-11-21T17:07:53+00:00

Hausverkauf: Privat oder mit Makler?

2019-03-15T11:10:00+00:00

Hausverkauf: Privat oder mit Makler?

Wir kommen direkt zum Punkt: die Ermittlung eines marktgerechten Verkaufspreises stellt für viele noch Eigentümer eine der größten Herausforderungen beim Hausverkauf dar.
Im Laufe des Verkaufsprozess entsteht bei vielen Verkäufern meist eine gewisse Unsicherheit hinsichtlich des eigenen Angebots. Gepaart mit Fehlern führt dies in der Regel zu mehreren Kaufpreisreduzierungen. Und so trifft der am Ende erzielte Verkaufspreis nur selten die ursprünglichen Vorstellungen.

Wichtige Fragen bevor Sie Ihr Haus verkaufen

  • Wann sollten Sie ihr Haus am besten verkaufen?

    • Wie ist die aktuelle Situation auf dem Immobilienmarkt?
    • Bis wann kann ihre Immobilie realistisch verkauft werden?
  • Was ist ihr Haus Wert?

    • Welche Preise erzielen ähnliche Angebote auf dem Markt?
    • Welche Vorteile bietet eine Immobilienbewertung durch einen Makler?
  • Welche Kosten entstehen beim Verkauf einer Immobilie?

    • Welche Steuern können anfallen?
    • Welche Kosten entstehen durch die Vermarktung der Immobilie?
  • Habe ich ausreichend Zeit für die Betreuung potentieller Käufer?

    • Mit wie vielen Interessenten ist durchschnittlich zu rechnen?
    • Wie identifiziert man echte Kauf-Interessenten?
  • Ist der Hausverkauf über einen Makler sinnvoll?
    • Welche Kosten entstehen durch einen Makler?
    • Wer übernimmt die Maklerprovision?

Bei einem Privatverkauf ist es wichtig, ausreichend Zeit für das Bewerben und Verkaufen des Haus einzuplanen, vor allem aus familiärer oder beruflicher Sicht.

Bei einem durchschnittlichen Aufkommen von teilweise 20 Anrufern am Tag beansprucht der Immobilienverkauf einige Aufmerksamkeit des Eigentümers. Zusätzlich müssen Sie für einen erfolgreiche Hausverkauf mit durchschnittlich 3.000 bis 8.000 Euro Werbekosten rechnen. Diese zu erwartenden Kosten sind vielen Eigentümern anfangs nicht bewusst.

Kommt der Hausverkauf am Ende nicht zustande, ist ein erster Vermögensverlust realistisch.

Immobilien richtig verkaufen heißt, Fehler vermeiden

Unzureichendes Verkaufsmarketing ist einer der Hauptgründe für einen zu geringen Verkaufspreis eines Hauses.

Bei einer “normalen” Immobilie sind für einen erfolgreichen Verkauf nahezu 100 Kundenkontakte notwendig. Um diese Kontakte zu generieren bedarf es einer Vielzahl von Aktivitäten. Es reicht nicht aus, das zum Verkauf stehende Haus in den bekannten Internetportalen mit zweitklassigen Fotos einzustellen. Ist das Angebot nicht ansprechend – oder schlimmer noch – spiegelt in keiner Weise das tatsächlich angebotene Haus wieder, kann es eine sehr lange Zeit dauern, bis ein passender Käufer gefunden wird.

Hausverkauf über einen Makler: Das sollten Sie beachten

Viele Makler kontaktieren Sie mit dem Vorwand, viele Interessenten für Ihr Haus oder eine große Kundenkartei mit potentiellen Käufern zu haben. Beim Gespräch vor Ort fotografiert der Makler das Haus und fragt nach Grundrissen. Wenige Zeit später ist Ihre Immobilie ohne Ihr Wissen und ohne Auftrag ins Internet gestellt.

Diese sogenannten „Einschleicher“ veröffentlichen Ihr Haus parallel und versuchen “nur ein weiteres Immobilienangebot” in ihrer Kartei zu führen. Ein erfolgreicher Hausverkauf über einen solchen Makler ist eher die Seltenheit. Fast immer führt diese Vorgehensweise in eine Sackgasse und zu einer Wertminderung der Immobilien.
Erkundigen Sie sich vor der Beauftragung eines Makler genau nach seinen Qualifikationen, seinen Marketing – und Tätigkeitsmaßnahmen und verpflichten Sie ihn vertraglich dazu, bestimmte Verkaufsaktivitäten durchzuführen. Dies können unter Anderem zehn Anzeigen in einer Tageszeitung sein, vier Schautage, ein Bieter-Verfahren oder fünf Flyer-Aktionen mit jeweils 10.000 Anzeigen. Viele Immobilienmakler sind hierzu gar nicht in der Lage.
Bei einem seriösen Makler ist die Übernahme aller notwendigen Verkaufsaktivitäten zur erfolgreichen Vermittlung ihres Hauses selbstverständlich Teil der angebotenen Dienstleistung.
Diese sollten folgende Leistungen umfassen:
  • Schaltung ansprechender Verkaufs-Inserate (online wie offline)
  • Beantwortung erster Anfragen potentieller Käufer
  • Auswahl echter Kauf-Interessenten
  • Konsolidierte Besichtigungstermine
  • Umfassende Beratung des Verkäufers
  • Optimale Betreuung bis zum Kaufabschluss

Verschaffen Sie sich einen Vorteil beim Hausverkauf

Informieren Sie sich vorab umfassend über die Leistungen und Immobilienmarkt Kenntnisse Ihres Immobilienmaklers. Ermitteln Sie den Kaufpreis Ihrer Immobilie nicht nach Ihren persönlichen Bedürfnissen. Prüfen Sie fünf bis acht Immobilienmakler und stellen Sie ihnen zehn gute Fragen. Vergleichen Sie. Sie werden schnell feststellen, dass es erhebliche Unterschiede gibt.

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Hausverkauf: Privat oder mit Makler?2019-03-15T11:10:00+00:00